Основы оценочной деятельности: Учебное пособие

Коэффициенты капитализации 24 июня Коэффициент капитализации — параметр, представляющий собой соотношение заемного капитала компании к ее суммарной капитализации. Задача коэффициента капитализации — отобразить, насколько грамотно используется личный капитал компании. Коэффициент капитализации — показатель, который рассчитывают финансовые аналитики для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Расчет производится путем деления общей суммы обязательств предприятия к его общей капитализации. Чем ниже единицы результат, тем выше уровень устойчивости организации. В данном случае капитализация — это суммарная стоимость компании, сформированная из двух показателей — прямой рыночной цены активов и других ресурсов нематериального характера. Сущность и особенности коэффициентов капитализации По своей структуре коэффициенты капитализации входят в основную группу, характеризующую устойчивость компании в целом и ее платежеспособность в долгосрочной перспективе. Как правило, коэффициенты капитализации находятся в одной группе с другими важными параметрами, к примеру, коэффициентами финансового рычага. По своей сущности коэффициент капитализации помогает определить, насколько руководство компании качественно и эффективно распоряжается капиталом.

Определение общего коэффициента капитализации

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов Определим общий коэффициент капитализации: Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства стоимостью восстановления или стоимостью замещения и совокупным износом.

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка. Оценка стоимости земельного участка. Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов от владения или использования этим объектом.

С помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется"инвестиционная группа с.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: Договор аренды — основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда — предоставление арендатору нанимателю имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества.

Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ гл. Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды: При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество сервитуте, праве залога и т. В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Метод прямой капитализации доходов

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет тыс. Вы решили купить автомобиль в рассрочку оплата 90 тыс. Определите общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы. Здание имеет срок жизни 35 лет. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.

Объектом оценки является право аренды офисного центра.

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Так как по формуле: Общий коэффициент капитализации определяется как.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал дох кап строится чаще всего методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой до бавляются остальные ранее перечисленные составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Требования к безрисковой ставке: Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как рос сийскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным 20 лет правительственным облигациям на мировом рынке США, Германия, Япония и т.

При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию страновой риск. Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Оценка недвижимости методом капитализации

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств, Коэффициент самофинансирования. По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия. Формула расчета Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму: Таким образом, также имеет место следующая формула:

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки.

Данный метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость, путем деления его на коэффициент капитализации. Результат состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть являются стоимостью всего объекта недвижимости в целом. В результате исследования были выявлены проблемы, связанные с применением метода капитализации дохода.

Его не следует использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. В результате расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации становятся очень сложной задачей. Процедура оценки недвижимости методом капитализации проходит в следующей последовательности: На первом этапе оценщик работает со следующими уровнями дохода: Коэффициент капитализации можно рассчитать тремя способами:

Экономика недвижимости - решение задач

Определение коэффициента капитализации с учетом возме- щения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал дох кап строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Метод инвестиционной группы Ставка дисконта может быть рассчитана как метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации.

Определим общий коэффициент капитализации: Определим стоимость объекта недвижимости: Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов: может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта: Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов: может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что:

Пример - Расчет коэффициент капитализации методом рыночной выжимки

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости возможно применение одного из двух методов: В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Общий коэффициент капитализации по объекту оценки методом инвестиционной группы рассчитывается как средневзвешенная величина.

В этом случае коэффициент капитализации составит: Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять долл. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы.

Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции капитал.

В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента. Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы.

Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.

Чем отличается ставка(коэффициент) дисконтирования от ставки(коэффициента) капитализации

Рассматриваются основные подходы оценки недвижимости. Приводятся контрольные вопросы и задания для самопроверки студентов, список литературы. Предназначено для студентов, обучающихся по специальности"Антикризисное управление". Подготовлено на кафедре маркетинга и антикризисного управления ТПУ.

Коэффициенты капитализации - группа параметров, которые характеризуют финансовые аналитики для оценки инвестиционной привлекательности предприятия. Расчет Метод кумулятивного построения.

Расчет корректировок производится по результатам выбора элементов сравнения. Корректировки по элементам сравнения подразделяются на: К ним относятся все остальные корректировки по элементам сравнения. Корректировка по элементу сравнения проводится только в том случае, если объект оценки и объект-аналог отличаются этим элементом сравнения.

Корректировка на имущественные права выполняется в случае, если имущественные права на объект-аналог отличаются от имущественных прав на объект оценки. Корректировка на имущественные права может определяться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Корректировка на право собственности выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права собственности, а объект-аналог приобретен на праве аренды.

Корректировка на право аренды выполняется, если стоимость объекта оценки определяется при условии перехода права аренды, а объект-аналог приобретен на праве собственности. Корректировка на право собственности может рассчитываться как настоящая стоимость прироста годового чистого операционного дохода на дату оценки. Прирост годового чистого операционного дохода определяется как разница между годовой рыночной или расчетной рыночной и договорной арендной платой за минусом потерь арендной платы и операционных расходов.

Ипотечно-инвестиционный анализ и виды кредитов

Премии за низкую ликвидность недвижимости Премии за инвестиционный менеджмент. Это процент, который платится за использование денежных средств. Внимание Его называют также отдачей . Инвестированный в недвижимость капитал может быть рекапитализирован несколькими путями например, через текущие годовые доходы или перепродажу собственности.

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное.

Подходы к оценке недвижимости 3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. Базовая формула доходного подхода рис. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Расчёт капитализации, оценка роста ЦЕНЫ и ДОХОДНОСТЬ акций Sky Way